【2025年版】リフォームか建て替えか？どっちが安い？費用・判断基準・築年数別の選び方を徹底解説

マイホームの老朽化やライフスタイルの変化に直面したとき、多くの人が悩むのが「リフォーム」と「建て替え」のどちらを選ぶべきかという問題です。

総務省の調査によると、築30年以上の持ち家の約3～4割がリフォームまたは建て替えを検討しています。
^{（参考：総務省「令和5年住宅・土地統計調査｜2019年以降に行われた増改築・改修工事等の状況」）}

また、リフォームなら費用を抑えられますが、耐震性や間取りの自由度に制限があるほか、構造上の改善には至りません。一方、建て替えは新築同様の安心感が得られる反面、コストと工期が大きくなりやすいです。

そこでこの記事では、リフォームと建て替えのどちらを選ぶべきか悩んでいる方向けに、2025年最新データのもと、費用・工期・耐用年数・築年数別の判断基準を徹底解説します。

【この記事でわかること】
✅ 建て替えとリフォームの違い
✅ 費用・工期・寿命を徹底比較
✅ 築年数別の判断基準
✅ ライフプラン別の判断基準
✅ それぞれのメリット・デメリット
✅ 法律・構造・地盤などによる判断基準

建て替えとリフォームの違い｜どちらが安い？

リフォームは既存の構造を活かして改修する方法で、部分的な修繕からフルリノベーションまで幅広い選択肢があります。

一方で建て替えは、基礎から解体して新築同様に建設するため、初期費用は高くなるものの住宅性能を大幅に向上させられます。

結論からいえば、短期的にはリフォームの方が安価ですが、耐用年数や将来の修繕コストを含めると建て替えが有利になるケースも少なくありません。

【まかせてあんしん解体担当者のコメント】
特に、築40年を超える住宅では、耐震補強や劣化部分の修繕だけでリフォーム費用が膨らみやすいです。長期的な資産価値を考えると建て替えが得策な場合が多くなります。

建て替えかリフォームか｜判断基準はココ【比較表あり】

リフォームと建て替えのどちらを選ぶべきかは、築年数や劣化状況だけでなく、予算、家族構成、ライフプランによっても変わります。

単純に「安いからリフォーム」「新しくしたいから建て替え」と決めると後悔する可能性があるため、次のように複数の観点から比較して判断することが重要です。

判断基準	リフォームが向いているケース	建て替えが向いているケース
築年数	20〜30年程度、主要構造部が健全	40年以上、構造材の劣化が進行
耐震性能	耐震診断で補強可能と判定	耐震基準を満たさない、補強費が高額
間取り変更	一部の変更で生活改善できる	大幅な間取り変更が必要
予算	〜1,500万円以内に収めたい	2,000万円以上の投資が可能
資産価値	延命しつつ10〜20年住み続けたい	長期優良住宅として次世代に残したい
ライフプラン	子育て期の一時的な改善	老後や相続を見据えた全面刷新

この記事では以下より、目的や状況に分けて、リフォームか建て替えかの判断基準をわかりやすく解説します。

建て替えとリフォームの費用・工期・寿命を徹底比較

リフォームと建て替えを選ぶ際にもっとも気になるのが「費用・工期・寿命」です。

短期的なコストだけでなく、長期的な維持費や耐用年数も考慮することで、どちらが自分にとって最適か判断しやすくなります。

ここでは、それぞれの特徴を具体的な相場データとあわせて比較していきます。

項目	リフォーム	建て替え
費用相場	50万〜1,500万円	1,800万〜3,500万円以上 （解体だけなら100万～200万円程度）
工期	数週間〜半年	半年〜1年程度
寿命・耐用年数	10〜20年程度の延命	30〜50年程度（新築基準）
特徴	コストを抑えつつ部分改修可能	長期優良住宅など制度活用で資産価値を維持

リフォームの費用相場と工期・寿命

リフォームは、部分的な改修からフルリノベーションまで幅が広いため、次のように費用相場が大きく変動します。

• 部分リフォーム
  ・50万〜300万円
  ・例：水回り交換、外壁塗装
• 大規模リフォーム（リノベーション）
  ・800万〜1,500万円
  ・例：間取り変更、耐震補強を含む

工期は数週間から半年程度で、居住しながら工事できるケースもあります。

なお、寿命については「補修を重ねて住み続ける」スタイルであり、建物全体の耐用年数は伸ばしにくいのが現実です。

ちなみに国土交通省の資料では、木造住宅のリフォームで内外装や設備は更新ごとに15〜30年分寿命が延長すると説明されています。

（参考：国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」）

【まかせてあんしん解体担当者のコメント】
ただし、基礎・躯体などメイン部材のリフォームは、建て替えと同等の費用になるケースも。比較検討が必要です。

👉「老後まで住み続けたいのか」「将来的に建て替えを視野に入れるのか」でリフォームの妥当性が変わります。

建て替えの費用相場と工期・寿命

建て替えは、基礎からすべてを解体して新築同様に建設するため、費用は平均1,800万〜3,500万円以上となります。

ただし新しく家を建てるため、最新基準に適合（耐震等級3・断熱性能等級5以上）した家を入手でき、寿命は30〜50年を見込めます。

工期は半年から1年程度かかるため、一時的に仮住まい費用が必要になるのも注意点です。

【まかせてあんしん解体担当者のコメント】
上記の費用には、解体工事費も含まれています。一般的には木造一戸建て（2階構造）の場合には、100万～200万円程度（3～4万円/坪）かかるイメージです。

👉「資産価値を次世代に残したい」「耐震性・断熱性を重視したい」場合は建て替えが適しています。

築年数別｜リフォームか建て替えかの判断基準

住宅の寿命や劣化具合は、築年数によって大きく異なるため、築年数によってリフォーム化建て替えかの判断が変化します。

結論として、リフォームか建て替えかは、築年数が30年以上か以下かで判断の目安が変わってきます。

築年数	リフォーム	建て替え
25年	◎ 外壁・屋根・水回り修繕で延命可	△ 基礎に問題なければ不要
30年	〇 耐震補強＋改修で延命可	〇 修繕費が高額なら有利
35年	△ 修繕は可能だが費用増大	〇 費用対効果で有利
40年	× 特殊事情のみ選択肢	◎ 耐震不足で妥当
50年	× 同上	◎ 基本は最適
60年以上	× 古民家再生など特殊例	◎ 現実的に最適

以下より紹介する築年数の判断基準はあくまで目安です。実際には耐震診断の結果や家族のライフプランによっても変わるため、プロに相談したうえで工事を検討することが大切です。

築25年｜リフォームか建て替えか

リフォーム	建て替え
◎	△

築25年程度の住宅は、外壁や屋根の劣化が見え始める時期です。

• 外壁塗装
  100万〜150万円
• 屋根リフォーム
  100万〜200万円
• 水回りリフォーム
  200万〜400万円

この時期であれば、リフォームで十分に延命できます。基礎や構造に大きな劣化がなければ建て替えは不要です。

築30年｜リフォームか建て替えか

リフォーム	建て替え
〇	〇

築30年を超えると、耐震性能が旧基準のままの住宅も多くなります。

耐震補強リフォームに100万〜300万円程度かかる場合があるほか、水回り・断熱改修をすると合計で1,000万円を超えることもあります。

👉 この段階で「リフォームで延命するか」「建て替えで一新するか」の分岐点に差し掛かります。

【まかせてあんしん解体担当者のコメント】
旧基準の耐震性能は、国土交通省でも注意喚起されています。該当する住宅の場合には、リフォームの必須対策となり、費用が高額化します。
^{（参考：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」）}

築35年｜リフォームか建て替えか

リフォーム	建て替え
△	〇

築35年は、シロアリ被害や基礎のひび割れなど、構造部分の劣化が進みやすい時期です。

修繕費がかさみ、リフォーム費用と建て替え費用の差が小さくなることがあります。

長期的に住み続けたい場合は建て替えの検討が強く推奨されます。

築40年｜リフォームか建て替えか

リフォーム	建て替え
×	◎

築40年を超えると、補強や修繕だけで2,000万円近い費用が必要になるケースも少なくありません。

国土交通省の調査によれば、木造住宅の約25%（約4,700万戸のうち1,150万戸）は「耐震性能が不足」と診断されています。（参考：内閣府「住宅の耐震化の状況」）

👉 この段階では「リフォームで凌ぐより建て替えで最新基準の家にする」選択肢が合理的です。

築50年｜リフォームか建て替えか

リフォーム	建て替え
×	◎

築50年では、ほとんどの住宅が大規模な構造劣化に直面しています。

修繕で対応するのは難しく、建て替えが基本的な選択肢になります。

ただし、伝統的な日本家屋や文化的価値のある住宅は「保存リフォーム」が選ばれるケースもあります。

築60年以上｜リフォームか建て替えか

リフォーム	建て替え
×	◎

築60年以上の住宅は、現行の建築基準法制定以前に建てられたものも多く、安全性や快適性の面で課題が大きいです。

再建築不可物件を除き、ほとんどの場合で建て替えが現実的です。

👉 耐震補強+改修を行い「古民家リノベーション」として再利用する動きも注目されています。（歴史的価値が薄いものは除く）

【シミュレーション事例】築30年・築40年・築50年で比較

実際に築年数ごとにリフォームと建て替えを選んだ場合の費用感や工期をシミュレーションすると、判断の目安がより明確になります。

築年数	リフォームの目安	建て替えの目安	判断のポイント
30年	耐震補強＋断熱改修で約1,000万前後	新築で約2,000〜2,500万	修繕で延命も可能だが、将来の費用を考えると建て替えも選択肢
40年	補強・修繕で2,000万近くかかることも	建て替えで2,500〜3,000万	費用差が小さく、建て替えが合理的
50年	修繕では対応困難、保存住宅のみ選択肢	建て替えで3,000万以上	基本的に建て替えが最適解

【まかせてあんしん解体担当者のコメント】
実際には「耐震診断」「家族構成」「資産計画」によって結論が変わるため、必ず専門家の無料相談を受けることが推奨されます。

ライフプラン別｜リフォームか建て替えかのチェックリスト

住宅の選択は「築年数」だけでなく「ライフプラン」に大きく左右されます。

子育て期・セカンドライフ・相続予定など、状況によって最適解は変わります。ここではライフプランに応じたチェックリストをまとめました。

ライフプラン	リフォームが適するケース	建て替えが適するケース
子育て期 （30〜40代）	教育費と両立しつつコスト抑制、間取り変更で対応可	将来的に二世帯住宅や広い間取りを希望する場合
働き盛り （40〜50代）	水回り・断熱改修で快適性向上	長期ローンを組んででも資産価値を残したい場合
セカンドライフ （60代以降）	バリアフリー改修や小規模リフォームで十分	老後の安心・耐震性確保を最優先する場合
相続・資産承継	当面の維持や賃貸化を目的とする場合	次世代に長期優良住宅を残したい場合

👉無料相談を利用すれば「子育て期に必要なリフォーム費用」や「相続対策としての建て替えメリット」まで具体的に比較できます。

📞【TEL：0120-005-789】
💬【LINE見積もりはこちら】

大阪・兵庫（神戸市）対応

建て替えとリフォームのメリット・デメリットを比較

リフォームと建て替えは、それぞれに長所と短所があります。ここでは両者のメリット・デメリットを整理します。

項目	リフォーム	建て替え
メリット	・費用を抑えられる（50万〜1,500万円） ・工期が短く仮住まい不要な場合もある ・補助金対象が多い	・耐震・断熱性能を最新基準にできる ・間取りの自由度が高い ・資産価値を長期的に維持できる
デメリット	・構造の制約がある ・耐震、断熱性能を最新にするには高額 ・資産価値の上昇は限定的	・費用が高額 （2,000万〜3,500万円以上） ・工期が長く仮住まいが必要 ・解体費用が追加で発生

メリット・デメリットを見た場合、どっちがおすすめ？

築年数が浅く、補修で十分延命できるならリフォーム、築40年以上や耐震性能不足なら建て替えが望ましいです。

リフォームは短期的な負担が小さいですが、将来的に再工事が必要になります。建て替えは初期費用は高いが、長期的に安心で資産価値を維持できるのが魅力です。

結論として、リフォームか建て替えかは、ライフプラン・築年数・資産価値を総合して判断すべきです。迷ったら「専門家による費用シミュレーション」を受けましょう。

📞【TEL：0120-005-789】
💬【LINE見積もりはこちら】

大阪・兵庫（神戸市）対応

ここもチェック！選ぶ際の判断ポイント（法律・構造・地盤・ライフプラン）

リフォームと建て替えを選ぶときには、費用や築年数だけでなく「法律」「構造」「地盤」「ライフプラン」といった見落としやすい条件も重要です。

これらを確認せずに工事を始めると、思わぬ追加費用や工事不可の事態に陥る可能性があります。不安がある場合は「専門家による建築可否診断+費用シミュレーション」を受けると安心です。

リフォームには部分解体・建て替えには解体工事が必要｜費用と相談の流れ

リフォームでは一部の壁や設備を解体する「部分解体」が必要になる場合があり、建て替えでは住宅全体を解体する「解体工事」が不可欠です。

解体の有無と費用を理解しておくと、予算計画がスムーズになります。

1. 現地調査（構造・延床面積・周辺環境を確認）
2. 見積もり作成（木造・鉄骨・RCで単価が異なる）
3. 近隣挨拶・養生（粉じん・騒音対策）
4. 解体作業・分別処理（建設リサイクル法に基づく廃材処理）
5. 整地・引き渡し

👉 リフォームでも「水回りや間取り変更で一部解体」が必要になるため、建て替えとの違いを事前に理解しておくことが大切です。

解体費用の相場（木造・鉄骨・RC造別）

解体費用は構造によって大きく異なります。2025年時点の全国平均は以下の通りです。

構造	坪単価（目安）	30坪の場合	特徴
木造住宅	3〜5万円／坪	約90万〜150万円	作業効率が良く費用は比較的安価
鉄骨造住宅	4〜6万円／坪	約120万〜180万円	部材が重く処理費用が高い
RC造住宅	6〜8万円／坪	約180万〜240万円	重機使用が必須で費用は最も高額

👉 坪数が大きいほど費用が膨らみ、周辺環境（狭小地・道路幅員）によっても費用は変動します。

【2025年最新】家の解体費用相場ガイド｜坪数・構造別の目安と補助金制度まで解説

解体費用に使える補助金・助成金

多くの自治体では、空き家対策や耐震化促進の一環として解体費用の補助金が用意されています。

• 空き家解体補助金
  老朽危険家屋の除却費を補助
  （上限50〜100万円が目安）
• 耐震改修促進事業
  費用の一部を補助
  （解体後に耐震性の高い住宅を建築する場合）
• 自治体独自制度
  移住定住支援と併せた補助も存在
  （神奈川・大阪など都市部）

👉 補助金の有無や金額は市区町村ごとに異なるため、まずは役所窓口または専門業者に相談することが重要です。無料相談を利用すれば「利用可能な補助金」「必要書類」まで具体的に確認できます。

解体補助金とは？木造住宅・空き家の解体や建て替えに活用できる制度を紹介【2025年版】

リフォーム・建て替えについてよくある質問【FAQ】

まとめ｜リフォームか建て替えか迷ったら専門家に相談を

リフォームと建て替えにはそれぞれメリットとデメリットがあり、築年数・構造・費用・ライフプランによって最適な選択は変わります。

結論、築30年以内ならリフォーム、築40年以上は建て替えが有力な選択肢です。

上記の内、工事内容に解体が含まれる場合や、更地にしたうえでの再利用や売却を検討している方は、まかせてあんしん解体までご相談ください。

📞【TEL：0120-005-789】
💬【LINE見積もりはこちら】

大阪・兵庫（神戸市）対応

執筆・監修｜本記事は、解体工事に特化した実績20,000件以上の「まかせてあんしん解体」の編集チームが作成しました。制度情報は国や自治体を参考に、最新の内容に基づいて編集しています。