家が売れない…｜固定資産税・空き家・田舎実家の悩みと解決策を解体のプロが解説【2025年版】

「家（空き家）がなかなか売れない……」と悩んでいませんか？

相続した実家や長年住んできたマイホームが思うように売れず、固定資産税だけが毎年かかり続ける――そんな状況に陥っている方が、近年急増しています。

特に、田舎や郊外の空き家は売れにくい傾向があり、放置すればするほど、税負担や管理リスクが増してしまうのが現実です。

そこで本記事では、

• 売れない家でも固定資産税が課税される理由
• 放置による5つの深刻なリスク
• 売れない家の特徴と失敗例
• 税金を抑えるために解体を検討すべき理由
• 実際に使える処分方法と制度

といった内容を、解体工事の専門家がわかりやすく解説していきます。

「このまま売れなかったらどうなるのか」「損を最小限にするには何をすべきか」という不安を抱えている方は、ぜひ最後までご覧ください。

「売れない家」は固定資産税が課税され続ける点に注意！

誰も住んでいない家を売ろうとしても、「1年以上売れない状態が続いている」と固定資産税が課税されることをご存じでしょうか。

固定資産税は「土地」「建物」を所有する人に課税されるため、居住実態や収益性には関係なく税金がかかります。

特に空き家問題が深刻化している近年、相続で取得した実家などを放置したまま、年間数万円〜十数万円の税金を払い続けるケースが増加中です。

実際、総務省が公開しているデータによると、日本全国の空き家は約900万戸（13.8%）であり、年々増加しています。（つまり売れずに放置されているということ）

そこでここでは、家が売れないと悩んでいる人向けに、固定資産税の課税ルールと注意点について解説します。

【注意1】住民票がなくても所有者に課税される（相続も）

ひとつ目の注意として、「家に住んでいないから税金はかからない」と思っていたら大間違いです。

固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産所有者に課税される地方税です。

たとえ家に誰も住んでいなくても、所有権が残っていれば課税対象となり、住民票の有無は一切関係ありません。

（参考：総務省「地方税制度｜固定資産税」）

そのなかでも特に問題なのが、相続で取得した実家などを「名義変更せずに放置している」ケースです。法律上の所有者でなくても、固定資産税の納税義務通知は「実質的に管理している相続人」へ届くことがあります。

【まかせてあんしん解体担当者のコメント】
つまり、空き家でも手放さずにいれば、固定資産税は容赦なく発生します。「住んでいない」「収入がない」という理由では、原則として税金は免除されません。

【注意2】住宅用地特例が外れると税額が最大6倍に

空き家放置で一番怖いのが「住宅用地特例」の解除です。

通常、住宅の敷地には「住宅用地特例」が適用され、土地の固定資産税評価額が最大で1/6に軽減されます（200㎡以内）。

しかし、長期間空き家となっていると、市町村から次のような理由で「特定空き家」と認定される可能性があり、その場合は住宅特例が外れてしまいます。

条件	内容例
倒壊・著しい老朽化	屋根崩落、壁剥離など
衛生上の問題	ゴミ放置、動物被害など
景観・防犯上の悪化	草木放置、ガラス割れなど

このように認定されると、住宅用地の軽減措置が廃止され、固定資産税が最大6倍に増額される可能性があります。

つまり「ただの空き家」と思って放置していると、一気に税金が跳ね上がる可能性があるのです。

家が1年以上売れないと起こる5つのリスク

家が1年以上売れないまま放置されると、所有者にさまざまなリスクが降りかかります。

ここでは、長期間売れない家を放置することで発生する「5つのリスク」について解説します。

【リスク1】税金・維持費・修繕コストが累積する

売れない家は「資産」ではなく「負債」になることがあります。

まず空き家の所有者は、毎年、固定資産税・都市計画税が課税されるのが基本です。さらに、次のような費用が継続的に発生します。

• 雑草処理・除雪・清掃などの維持費
• 雨漏り・外壁崩落・シロアリなどの修繕費
• 火災保険・空き家用の管理サービス契約費

特に、築年数が古くなると、設備や構造の老朽化が進行し見えないコストが雪だるま式に増えることも…。毎年の出費が10万円以上に達するケースも多く、売れない期間＝支出の連続となる点に注意しましょう。

【リスク2】特定空き家指定で重課税・行政指導を受ける場合も

家が売れずに放置し続けた場合には、「ただの空き家」が「行政管理物件」に変わるリスクもあります。

放置された空き家は、特例などを外される「特定空き家等」に認定される可能性があり、以下のような対応を行政から受けることも…。

• 固定資産税の軽減特例解除（税額6倍）
• 改修・除去の命令
• 実費を伴う行政代執行（解体費の請求）

参考1：産経新聞「空き家を行政代執行で解体　瓦が近隣住宅に落下する被害も　費用の回収不透明」
参考2：空き家ワンストップ相談窓口「行政代執行とは」

指定されると、税金だけでなく「義務」としての負担が急増します。

【まかせてあんしん解体担当者のコメント】
解体の行政代執行の場合、自分で解体業者を選ぶよりも費用が高額になる場合があります。特定空き家等に認定される前に、自分で解体業者を探しておくのがおすすめです。

【リスク3】売却の難易度がさらに上がる

家は、放置すればするほど、売れにくくなります。なぜなら、時間が経つほどに建物が劣化し、資産価値が下がるためです。

加えて、売れないことで価格を下げざるを得なくなり、「劣化して売れない→安くする→まだ売れない→さらに安くする」という悪循環に陥ることも珍しくありません。また、このような背景から、買い手が次のように考えて、購入を敬遠する場合も…。

• 「売れていない＝問題がある物件では？」と思われやすい
• 老朽化が進んで、改修コストがかさむと不安に思われる
• 建物の見た目が悪いせいでマイナスなイメージになる

特に、中古住宅市場では、築30年を超えると成約率が大きく落ちる傾向があり、放置期間が長いほど問い合わせ件数も激減します。早く売り出すほど有利であることを、忘れないでください。

【まかせてあんしん解体担当者のコメント】
国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」というPDF資料によると、中古戸建住宅の場合、築20年を超える家の価値はほぼゼロになります。

築20年以上の家を売る場合には、建物を解体して土地だけの状態にしておくほうが売れやすいです。

【リスク4】家族・相続人への迷惑や負担が増える

家が売れないという問題は、やがて家族全体の問題になります。

たとえば、売れない家を残したまま亡くなった場合、相続人がその資産・税金・管理責任を引き継ぐことになります。特に共有名義での相続や、実家が地方にある場合は、管理が困難でトラブルに発展しやすくなります。

相続登記をしていない空き家が数年放置された結果、相続人間で意見が割れ、最終的に裁判に発展したという事例もあるため、今のうちに売却や処分の方針を決めておくことが、家族への最大の配慮となるでしょう。

【リスク5】「売れないストレス」が精神的にも重くなる

「家が売れない」という事実が、心理的に重荷になることも…。

たとえば、なかなか売れない家を抱えていると、次のような悩みが積み重なってしまうかもしれません。

• 引っ越しや転職ができない
• 住宅ローンが組めない
• 管理責任のストレスが続く
• 周囲からの目や近隣の目が気になる

特に「買い手から全く問い合わせが来ない」「値下げしても動かない」といった状況では、自信やモチベーションにも影響を与えます。売却活動は早期対応・計画的な処理がカギです。長期化は避けたいところです。

売れない家の特徴とよくある失敗

家が売れないのは「ただ運が悪い」からではありません。売却が長期化する家には共通する特徴があるほか、売主側の“気づきにくい失敗”も少なくないです。

ここでは、「なぜ自分の家が売れないのか」の原因を整理するために、よくある特徴と失敗例を紹介します。

【特徴1】土地・周辺環境がネックになっている

不動産は「建物」よりも「土地」が評価のカギになります。

たとえば、買い手が家を探すとき、多くは建物よりも「どこにあるか」を重視します。そのため、以下のような条件に該当する土地は、需要が著しく下がる傾向です。

• 再建築ができない土地である
• 建築基準法上の道路に面していない
• 駅から徒歩30分以上／交通手段が限定的である
• 土砂災害警戒区域・浸水エリアに該当する
• 隣接地との境界が不明・越境している

これらは「立地リスク」として敬遠され、売り出しても買ってもらえないケースが多いです。

【まかせてあんしん解体担当者のコメント】
もし売れない条件にあてはまるなら、売れない状況の固定資産税を減らすために、建物を解体して更地することをおすすめします。（特定空き家等なら特に）

【特徴2】築年数が古く設備も旧式である

築年数が古い物件は、買主から「そのすべてが負担」として見なされがちです。

中古住宅の購入者の多くが懸念するのが、「購入後のリフォーム費用」です。以下のような状態の物件は、買い手にとって追加コストの前提となり、売却を敬遠されます。

• 築20年以上の木造住宅（耐震基準が旧仕様）
• シロアリやカビ被害が懸念される状態
• 水回り・電気・ガスなどのインフラが旧式
• 外観や内装が明らかに老朽化している

たとえば、建物が古く、内装リフォームに数百万円かかる物件は、売却価格にかかわらず「買い手がつかない」要因になります。

むしろ、更地の状態から新しく家を建てたほうがお得になるケースもあるため、まずは「維持か」「解体か」を判断するのがおすすめです。

【特徴3】売却価格が相場より高いままである

「この家には価値がある」と感じているのは、売主だけの思い込みかもしれません。

売却が長期化している家の多くは、相場より高く設定されたまま値下げされていないことが原因です。不動産価格は「売主の希望価格」ではなく、「エリア・築年数・坪単価・過去の成約実績」によって形成されるため、次の思い込みに気を付けましょう。

• リフォーム済み＝高く売れる
• 思い出がある＝価値がある
• 固定資産税評価額＝市場価格だと思っている

「売れない家」の多くは、最初の価格設定がつまずきの始まりです。空き家等を売却する場合は適正価格をプロに相談するか、解体をして土地価格だけで勝負することをおすすめします。

固定資産税を抑えるために｜早期に解体すべき理由

「家が売れないから、ひとまずそのまま様子を見よう」と思っていませんか？

しかし、空き家を放置すればするほど、固定資産税の負担は大きくなり、最悪の場合は税額が最大6倍に跳ね上がる可能性すらあります。

【まかせてあんしん解体担当者のコメント】
そこでおすすめなのが、解体工事です。早めに解体をしておくことで、固定資産税を抑えやすくなります。

なぜ解体という選択が“節税”につながるのか、4つの観点から具体的に解説します。

【理由1】老朽空き家のままだと税負担が悪化する

まず、空き家等を売らずに残したままでいると、次の費用的な「損」が生まれやすくなります。

• 毎年の固定資産税（例：毎年10万円程度）
• 空き家の維持費（例：草刈りなどで毎年数万円）

これが毎年発生することを考えると、早めに解体を済ませて売却したほうが安上がりになるケースも多いです。（解体工事の相場は、30坪程度で約100～150万円）

また、放置を続けると住宅特例が解除されて、固定資産税が6倍に跳ね上がることも…。そうなる前に、早めの解体をしておくことをおすすめします。

【理由2】解体により土地として売りやすくなる

買い手にとって「更地」は、購入後の自由度が高い資産です。

まず老朽化した建物付き土地は、買い手にとって以下のような懸念点があります。

• 解体費用を買主が負担しなければならない
• 建物状態が悪いことが多く、再利用が難しい
• 耐震基準が旧式でリフォームが高額になる可能性もある

対して、解体して更地の状態なら、買主が上記のポイントに悩まずに済みます。築年数が古い家ほど、「解体済み」のほうが買い手にとって魅力的な条件となるので、売れない家をおもちなら、更地にして売り出すのがおすすめです。

【まかせてあんしん解体担当者のコメント】
解体前は9ヶ月売れ残っていた物件が、解体後すぐに土地として売却が成約した事例もあります。

【理由3】空き家管理コストをゼロにできる

家が売れない状態で放置し続けると、手間とお金だけがかかります。

たとえば、放置によって以下のような「管理コスト」が定期的に発生し続けるかもしれません。

• 草木の手入れ・除雪・防犯・点検費用
• 火災保険・空き家専用保険の保険料
• 年に1回〜2回の清掃・業者巡回コスト
• 近隣トラブルや苦情対応の精神的ストレス

特に、空き家はトラブルの原因になりやすいです。周辺の景観を悪くするほか、夏場は害虫問題なども起きやすいため、建物をなくして「管理する義務」自体をゼロにするのがおすすめです。

空き家トラブルについて詳しく知りたい方は、以下の記事もチェックしてみてください。

【2025年版】空き家トラブルの実例と対策｜倒壊・苦情・損害賠償を防ぐ「できること」とは？

【理由4】活用方法の幅が広がる（賃貸・駐車場など）

もし土地を売却しないとしても、更地にすることで、土地活用の選択肢が一気に広がります。たとえば、以下のような利活用が可能です。

• 駐車場（コインパーキング・月極）
• 資材置き場・農地転用・貸地契約
• 太陽光発電設置用地
• 建築用地として他者に貸す or 売却する

特に、都市部や住宅地では「駐車場需要」が高く、解体後の収益化事例も多数あります。

大阪市内では、解体後の更地を10台分の月極駐車場として貸し出し、年間約120万円の副収入を得ている例もあるため、売却が難しいなら活用に目を向けてみるのがおすすめです。

売れない家を手放す5つの方法【表で解説】

売れない家をいつまでも抱えていても、税金や管理コストが増えるばかり…。

そうしたなかで注目されているのが、「売却以外の手放し方」です。

近年では、国や自治体も空き家対策に本腰を入れており、買取・解体・寄付・バンク登録など、多様な手段が整備されています。

方法	特徴	向いている人	注意点
【1】不動産買取	不動産会社が直接買い取ってくれるため即現金化できる	早く現金化したい、仲介に疲れた人	相場より2〜3割安くなる傾向
【2】解体して更地売却	建物を解体し、土地として売る方法	古家付き物件が売れない人	解体費用が自己負担（補助金制度あり）
【3】空き家バンク活用	自治体運営の売却・マッチング制度に登録	地域密着の買主を探したい人	登録条件や改修義務があることも
【4】賃貸・収益化	リフォームして貸す、駐車場や農地活用など	維持しながら副収入を得たい人	初期投資や管理手間が必要
【5】相続放棄・寄付	国庫帰属制度や自治体への寄付	維持・処分できない人	条件が厳しく、申請後に却下されるケースあり

各方法の選び方ポイント

• 売却できる余地があるなら「①買取」→スピード重視
• 価値がある土地なら「②更地売却」→次の買主が見つかりやすい
• 地域とのつながりを残したいなら「③空き家バンク」
• 手放すのではなく活かすなら「④収益化」も視野に
• 本当にどうにもならないなら「⑤相続放棄・寄付」へ

各方法で活用できる制度（2025年時点）

支援制度	対応方法	補助内容
解体補助金 （自治体）	②解体して更地売却	最大50万円〜100万円（地域により異なる）
空き家活用助成	③空き家バンク／④収益化	改修費補助や家賃保証制度など
相続土地国庫帰属制度	⑤相続放棄	国への引き渡し可。ただし要件厳格（法務省管轄）

参考1：国土交通省「空き地・空き家バンク総合情報ページ」
参考2：法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」

また、解体補助金について興味をお持ちの方は、以下の記事もチェックしてみてください。

解体補助金とは？木造住宅・空き家の解体や建て替えに活用できる制度を紹介【2025年版】

売れない家の固定資産税が支払えない場合の対処法

「家が売れずに放置しているうちに、固定資産税の支払いが苦しくなってきた…」

そんな悩みを抱える人が増えています。特に、空き家や相続物件は、収益を生まないにもかかわらず、税負担だけが積み上がっていくため、経済的・精神的なストレスが非常に大きいのが特徴です。

ここでは、固定資産税の支払いが困難になった場合に使える2つの現実的な対処法を解説します。

【対処法1】市区町村に減免・猶予制度の相談を

税金を「支払えない」ときこそ、早めに役所へ相談をしましょう。

固定資産税には、一定の条件を満たせば減免・徴収猶予が認められる制度が各自治体に用意されています。代表的な適用ケースは以下のとおりです。

• 災害・火災による建物被害
• 相続直後で整理が済んでいない
• 経済的困窮・失業・高齢による収入減
• 他に大きな出費（介護・医療・教育費など）がある

例1：大阪市「固定資産税および都市計画税の減免」
例2：神戸市「固定資産税の非課税・課税標準の特例・減免に関する各種届出(土地・家屋)」

申請は役所の税務課で行い、収入証明や支払い計画書などの書類提出が求められます。滞納や差し押さえに発展する前に、自ら相談に動きましょう。

【対処法2】滞納による差し押さえを防ぐための選択肢

支払えないからといって放置すると「強制処分」につながります。

たとえば、固定資産税を長期滞納すると、以下のような法的措置が実行される可能性も…。

• 督促 → 延滞金の発生（最大年14.6％）
• 財産調査 → 預金・給与・不動産の差し押さえ
• 不動産が差し押さえられた後 → 競売へ

参考：国税庁「No.9205 延滞税について」

こうなる前に「任意売却」や「買取相談」に切り替えれば、自らの意思で家を処分し、納税分を補填する道もあります。

また、解体費用をかけて更地化したことで、土地としてスムーズに売却でき、滞納分の固定資産税と延滞金を全額相殺できたケースもあります。

滞納前にできるアクション（チェックリスト）

✔ 役所の税務課に減免・猶予制度があるか問い合わせた
✔ 売却や買取による納税資金の確保を検討した
✔ 解体・更地化で買い手を見つけやすくする対策をとった
✔ すでに差し押さえ手続きが始まっていないかを確認した

売れない家の固定資産税についてよくある質問【FAQ】

まとめ｜売れない家を放置せず、早めに行動すべき（解体がおすすめ）

売れない家を抱えたまま放置することは、想像以上のリスクとコストを伴います。固定資産税の課税、空き家の管理負担、そして相続や法的トラブル――すべてが「売れない」という状態から派生する問題です。

では、どうすればよいのでしょうか？

答えはシンプルです。「放置」ではなく、「早めの行動」。特に築年数が古く、活用予定もない家は、早めの解体+土地活用または処分という選択が有効です。

もし、家の解体を検討している方は、まかせてあんしん解体にお任せください。

見積もり・解体相談はすべて無料で行っています。

「うちはいくらで解体できるんだろう？」「どういった人たちに任せられるの？」と感じた方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

【まかせてあんしん解体の解体実績はこちら】
・吹田市 Tさま｜木造解体工事
・豊中市 Aさま｜建て替えのために旧家屋の解体

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執筆・監修

本記事は、住宅・空き家・店舗解体に特化した実績2万件以上の「まかせてあんしん解体」の編集チームが作成しました。制度情報は国や見積サイトなどの公式サイトを参考に、最新の内容にもとづいて編集しています。